¿Qué tan estable está el sector inmobiliario? En Tu Casa Express te damos los detalles
Septiembre ha llegado a nosotros y con él la duda de lo que le deparará al último semestre del año; es por eso que en Tu Casa Express nos decidimos a generar un análisis del sector inmobiliario con base en lo ocurrido en el 2018.
Como el resto de la economía, el sector de la construcción terminó el año 2018 desacelerando significativamente. Los dos principales componentes, la Edificación y la Obra Civil, registraron en el tercer y cuarto trimestre caídas del PIB.
El resultado fue que todo el sector sólo creciera 0.6% durante ese año; mientras que la edificación y la obra civil presentaron tasas de variación anual de 1.3% y -5.8% respectivamente. La edificación sigue siendo el sustento del sector al aportar alrededor de 70%, pero con su desaceleración pudo compensar en poco la constante caída de la obra civil.
El menor ritmo de la edificación se debió sobre todo a la construcción de centros comerciales y naves industriales. Por el lado de la obra civil, el punto positivo es que parece que se tocó fondo; y aun cuando sigue en terreno negativo lo hace a menores tasas cada vez. A mayor detalle, el valor bruto de las obras de comunicaciones y transportes abundan en la mencionada caída; pero la infraestructura energética presenta una incipiente recuperación.
Ciudad de México
La Ciudad de México sigue siendo una zona de vital importancia para los desarrolladores inmobiliarios ya que es uno de los lugares con mayor oferta cultural, laboral y escolar; por lo que el mercado inmobiliario enfocado a la vivienda se mantendrá estable durante el 2019.
De las 16 alcaldías que componen la Ciudad de México, Benito Juárez es la que ocupa el primer lugar en participación en la oferta inmobiliaria residencial con un 18.3%, en segundo lugar, está Miguel Hidalgo con 13.5%, y también destacan Álvaro Obregón 12.3%, Cuauhtémoc 11.5% y Coyoacán con 7.7%.
Un dato para resaltar es el predominio en la vivienda vertical, sin importar si es en renta o en venta, que supera en más de la mitad a la nueva oferta de vivienda horizontal; desde el inicio de la era moderna, el desarrollo de la ciudad se ha enfocado en la creación de edificios de departamentos.
Tendencias del Sector
La distribución regional de las hipotecas bancarias nos revela la preferencia por ubicación de las familias acreditada independientemente de las razones por las que deciden adquirir una vivienda en esa zona. Una revisión del 2010 al 2018 nos muestra que más del 50% de los préstamos para vivienda se ejercen en sólo 6 estados del país. La novedad es que en 2018, los estados de Querétaro y Guanajuato se unen a Ciudad de México, Nuevo León, Jalisco y Estado de México como los preferidos para adquirir una vivienda nueva o usada. A su vez, con excepción de Guanajuato, los municipios con mayor demanda son los que forman las zonas metropolitanas de cada estado.
En cuanto a su segmentación, la oferta de vivienda no está tan equilibrada como en otros estados; por ejemplo, la oferta de las viviendas de interés medio está por encima de la vivienda residencial. Sin embargo, podemos observar que las viviendas premium y residencial plus superan a las viviendas de interés social, lo que se traduce en que a los habitantes de la ciudad les interesa adquirir una propiedad que rebase el millón de pesos, así como también debido al interés por parte de los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios por obtener mayores retornos aunque más a largo plazo.
Las facilidades en el crédito otorgado por los organismos de vivienda más importantes de México han contribuido a que los ciudadanos se inclinen hacia adquirir una propiedad en lugar de rentarla. Sobre todo en colonias de las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc y Coyoacán.
Por último, presentamos un modelo para la estimación cuantitativa del sector de servicios inmobiliarios; el tercero más importante en la economía mexicana y que complementa el análisis inmobiliario. Este sector creció 1.7% en 2018 y podría crecer hasta 2.4% en 2019 de mantenerse el alza en el comercio mayorista y el comercio internacional, en mayor parte de productos manufacturados. Una mayor edificación productiva contribuye a más espacios disponibles para los servicios inmobiliarios; que si bien también consideran los ingresos de patentes, los ingresos por rentas de inmuebles es el subsector más relevante.
Conclusiones
El segundo semestre de 2018 se caracterizó por una recuperación en la confianza del consumidor, que se había mantenido deprimida la primera mitad del año. Esto se tradujo en una reactivación de la actividad por parte de la banca; en donde los financiamientos para pago de pasivos y liquidez impulsaron el mercado sobre los créditos para adquisición. Estos últimos podrían experimentar cierto dinamismo durante el segundo semestre de 2019, en los segmentos residenciales principalmente y con mayor rezago en los segmentos medios; en donde los institutos de vivienda habían tenido mayor injerencia los últimos años.
Si bien el empleo, principal determinante de la demanda por vivienda, sigue creciendo, cada vez lo hace a tasas más menores; por lo que de seguir desacelerándose podría complicar la segunda mitad del año. De ello dependerá que la banca alcance la recuperación en los créditos para adquisición. Por su parte, los institutos de vivienda podrían estar más concentrados en mantener la salud de sus portafolios, en beneficio de los trabajadores con créditos vigentes, lo cual es una medida asertiva y dará más certidumbre, abriendo el espacio para que la banca recupere el terreno perdido, principalmente en los segmentos medios. Una gran alternativa para aquellos que no tienen oportunidad de un crédito de vivienda con alguna institución bancaria o gubernamental; son los planes de financiamiento inmobiliario como los que otorga Tu Casa Express.
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